3. Kedudukan
kontrak dalam hubungan kerja
•
Secara Hukum, perjanjian merupakan undang-undang bagi pihak-pihak yang membuat
•
Setiap pihak wajib
melaksanakan ketentuan kontrak
•
Setiap kesalahan dalam memenuhi ketentuan akan
menimbulkan risiko berujud biaya dan tidak ada kompensasinya
Contohnya :
• Pihak I tidak
menyerahkan lahan tepat waktu
• Pihak I tidak
membayar tepat waktu
• Pihak II tidak
menyerahkan bangunan tepat waktu
• Pihak II tidak
memenuhi persyaratan bangunan
Untuk
menghindari kerugian karena tidak memenuhi ketentuan, kontraktor harus :
•
Menyelenggarakan mutu pelaksanaan sesuai
persyaratan
•
Memahami serta menerapkan ketentuan dalam dokumen
kontrak
4. Pemahaman istilah
1.
Kontrak : suatu perbuatan dengan
mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang atau lebih
2.
Provisional Sum
:
sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk pekerjaan yang
belum ditentukan
3.
Prime Cost
:
sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk pekerjaan yang
telah ditentukan, umumnya dikerjakan oleh NSC
4.
Nominated Sub Contractor (NSC) : sub kontraktor yang ditunjuk langsung oleh
Pihak I untuk pekerjaan tertentu yang telah ditetapkan
5. Force Majeure : atau keadaan memaksa,
adalah kejadian atau peristiwa yang terjadi diluar kemampuan Pihak I maupun
Pihak II yang dapat mempengaruhi pelaksanaan kontrak, antara lain berupa :
a.
Bencana alam : banjir, gempa bumi, tanah longsor,
badai dan lain-lain
b.
Huru-hara, perang, pemberontakan, kerusuhan,
kekacauan dan lain-lain
c.
Kebakaran
d.
Keadaan memaksa yang dinyatakan secara resmi oleh
Pemerintah
6.
Eskalasi harga : perubahan/kenaikan
harga sesuai kondisi pasar
7.
Klaim :
suatu permintaan akan tambahan harga kontrak, atau waktu pelaksanaan, atau
kompensasi atas terjadinya hal-hal yang bukan kesalahan salah satu pihak dan
merugikan pihak tersebut
8.
Sengketa kontrak : perselisihan/perbedaan
pendapat antara Pihak I dan Pihak II yang tidak dapat disepakati atas hal-hal
tentang pelaksanaan kontrak
9.
Penyelesaian sengketa : upaya mencapai
kesepakatan antara dua pihak melalui
musyawarah, atau pengadilan, atau arbitrase
10.
Arbitrase : peradilan yang dipilih dan ditentukan
sendiri secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersengketa
B. DOKUMEN KONTRAK
Dokumen Kontrak
secara lengkap terdiri atas :
a. Dokumen
Tender, meliputi :
- Undangan tender
- Petunjuk kepada
peserta tender
- Formulir penawaran
dan lampirannya
- Syarat-syarat umum
dan khusus
- Speseifikasi Tehnik
- Gambar Tender
- Daftar item dan
kuantitas pekerjaan
- Addendum
b. Surat Penunjukan
c. Surat Perjanjian
d. Syarat-syarat
Perjanjian
e. Rincian Pekerjaan dan
Harga
f. Dokumen lain : Berita Acara Aanwijzing
(Risalah Penjelasan),
Berita
Acara Klarifikasi, data penyelidikan tanah, dan lain-lain
1. ANATOMI / ISI
KONTRAK
Kontrak
sekurang-kurangnya memuat ketentuan tentang :
1)
Para Pihak, menjelaskan tentang :
a. Nama Instansi / Badan Usaha atau Usaha/
Orang Perorangan
b. Nama Wakil /
Kuasa atau Sertifikat Keahlian dan ketrampilan bila Usaha Perorangan
c.
Tempat kedudukan dan alamat usaha
2)
Rumusan pekerjaan, menguraikan tentang :
a. Pokok-pokok
pekerjaan
b. Volume pekerjaan
c. Nilai pekerjaan, dan ketentuan untuk penyesuaian harga
d. Pekerjaan tambah
kurang
e. Tata cara
penilaian hasil pekerjaan untuk pembayaran
f.
Jangka waktu pelaksanaan
3)
Pertanggungan
Jenis
pertanggungan yang menjadi kewajiban penyedia jasa :
a.
Pembayaran uang muka : dengan jaminan uang muka
b. Pelaksanaan
pekerjaan : dengan jaminan pelaksanaan
c.
Hasil pekerjaan : dengan ditahan sebagian pembayarannya
(retensi)
d. Tenaga kerja : dengan
asuransi tenaga kerja
e. Tuntutan pihak ketiga : dengan jaminan asuransi
f.
Kegagalan bangunan : dengan jaminan asuransi
Dalam
pertanggungan diatas dicantumkan :
a. Nilai jaminan /
pertanggungan
b. Jangka waktu
pertanggungan
c. Prosedur
pencairan / pengembalian jaminan
d. Hak &
kewajiban masing-masing pihak
Jenis
pertanggungan yang menjadi kewajiban Pengguna Jasa:
a. Pengguna Jasa Pemerintah, dengan dokumen ketersediaan anggaran
b. Pengguna Jasa Non
Pemerintah, dengan jaminan Bank atau bentuk lain yang disepakati para pihak
4) Tenaga Ahli, menjelaskan tentang :
a.
Persyaratan klasifikasi dan
kualifikasi tenaga ahli
b.
Prosedur penerimaan dan atau pemberhentian tenaga
ahli
c.
Jumlah tenaga ahli
5)
Kewajiban & Hak masing-masing pihak, meliputi :
a.
Kewajiban & Hak Pengguna Jasa
b.
Kewajiban & Hak Penyedia Jasa
6)
Cara Pembayaran,
berisi uraian tentang :
a.
Volume fisik pekerjaan yang bisa dibayar
b.
Cara/tahapan pembayaran hasil pekerjaan
c.
Jangka waktu pembayaran
d.
Besarnya potongan retensi, angsuran pengembalian
uang muka
e.
Denda keterlambatan pembayaran
7) Pekerjaan tambah
dan kurang, menjelaskan tentang :
a.
Definisi pekerjaan tambah kurang
b. Dasar timbulnya
pekerjaan tambah kurang
c.
Dampaknya terhadap harga kontrak
d. Dampaknya
terhadap waktu pelaksanaan
e. Cara pembayaran
pekerjaan tambah
8)
Ketentuan mengenai cidera janji (wan prestasi)
a.
Bentuk cidera janji
•
oleh
Penyedia Jasa :
i.
tidak menyelesaikan pekerjaan
ii.
tidak menyerahkan hasil pekerjaan
•
oleh
Pengguna Jasa
i.
terlambat serahkan lahan, sarana pelaksanaan
ii.
terlambat membayar
iii.
tidak membayar
b.
Bila satu pihak cidera janji, pihak lainnya
mendapat kompensasi berupa antara lain :
i.
perpanjangan waktu
ii.
penggantian biaya
iii.
pemberian ganti rugi
iv.
perbaikan hasil pekerjaan
9)
Penyelesaian perselisihan
Dalam hal
penyelesaian perselisihan kontrak, didalamnya memuat ketentuan :
a.
penyelesaian
menggunakan lembaga peradilan, yaitu melalui pengadilan sesuai Hukum Acara
Perdata, atau Pengadilan Niaga
b.
penyelesaian
menggunakan alternatif penyelesaian sengketa, yaitu melalui upaya mediasi atau
konsiliasi, atau arbitrase
10)
Ketentuan mengenai pengakhiran/pemutusan kontrak, menguraikan tentang :
a.
bentuk
pemutusan yang disepakati, atau pemutusan sepihak
b.
kewajiban
dan hak masing-masing pihak sebagai konsekuensi dari adanya pemutusan kontrak
11)
Ketentuan mengenai keadaan
memaksa (force majeure),
meliputi :
a.
risiko-risiko khusus yg disepakti sebagai keadaan memaksa
b.
kewajiban
& hak masing-masing pihak bila terjadi keadaan memaksa
12)
Kewajiban para pihak dalam hal kegagalan bangunan, menjelaskan tentang :
a.
jangka
waktu pertanggung jawaban kegagalan bangunan
b.
bentuk
tanggung jawab terhadap kegagalan bangunan
13)
Ketentuan mengenai perlindungan pekerja, meliputi :
a.
kewajiban
memenuhi ketentuan perundangan
b.
bentuk
tangung jawab dalam perlindungan pekerja
14)
Ketentuan mengenai aspek
lingkungan, menjelaskan tentang :
a.
kewajiban
memenuhi ketentuan perundangan
b.
bentuk tangung jawab mengenai gangguan terhadap
lingkungan dan manusia
15)
Ketentuan-ketentuan lain diantaranya :
a.
mengenai
hak atas kekayaan intelektual (hak cipta/paten)
b.
mengenai
pemberian insentif
c.
mengenai
sub penyedia jasa (sub kontraktor) dan pemasok
d.
mengenai
penggunaan dua bahasa
e.
bahwa
kontrak konstruksi tunduk pada hukum yang berlaku
2.
PERUBAHAN PERJANJIAN
Terhadap suatu
perjanjian/kontrak dimungkinkan adanya perubahan, yaitu :
•
Perjanjian Amandemen (amendment contract)
bila ada satu
atau lebih ketentuan harus dirubah (misalnya perubahan waktu pelaksanaan)
•
Perjanjian Addendum (addendum contract)
bila ada tambahan ketentuan baru (misalnya tambahan biaya eskalasi)
•
Perjanjian Suplemen (supplementary contract)
bila ada tambahan
ketentuan diluar substansi kontrak
3. KONSEKUENSI ATAS WAN PRESTASI
Perlu disadari bahwa bagi kedua pihak ada konsekuensi :
Bagi Pihak Kedua : kesalahan memenuhi
ketentuan kontrak (wan prestasi) akan menimbulkan risiko biaya tanpa imbalan
pendapatan
Bagi Pihak Kesatu : kesalahan memenuhi
ketentuan kontrak (wan prestasi) akan menimbulkan risiko klaim dari Pihak Kedua,
yang akan menambah Anggaran Proyek
Agar hal tersebut tidak terjadi, kontraktor harus :
1.
Menyelenggarakan mutu pelaksanaan yang baik
2.
Memahami & menerapkan ketentuan kontrak
4.
SUBSTANSI /ISI KONTRAK YANG PERLU DIWASPADAI
1)
Pembayaran
a.
Jaminan pembayaran, bila tidak ada jaminan
pembayaran dari Pihak I bisa timbul masalah dalam kelancaran pembayaran
prestasi pekerjaan
b.
Pembayaran berdasarkan bagian pekerjaan yang
harus selesai penuh (sistim mile – stone). Bila dalam penyelesaian penuh
dari suatu bagian pekerjaan menemui kendala, maka pembayaran atas bagian
tersebut akan bermasalah
c.
Pembayaran sistim progres payment dengan nilai
besar 25 %, 50 %. 75 %, 100 %, hal ini akan menuntut Pihak II mempunyai modal
kerja yang cukup besar
d.
Tidak ada uang muka, menyebabkan Pihak II harus
menyediakan modal kerja yang cukup besar
2)
Pekerjaan tambah kurang
Didalam menangani pekerjaan tambah kurang perlu diperhatikan :
a.
Segera konfirmasi perubahan
tersebut sehingga formal / sah
b.
Dibuat analisis dampak pekerjaan tambah kurang
tersebut pada harga dan waktu kontrak
c.
Segera ajukan perubahan biaya sampai final
d.
Setelah secara legal disetujui baru pekerjaan
tambah kurang dilaksanakan (idealnya begini)
3)
Sanksi dan Denda
a.
Denda keterlambatan penyelesaian pekerjaan (satu
permil sehari) diberi batas maksimum 5% dari nilai kontrak
b.
Bila denda keterlambatan diterapkan secara
parsial, harus manjadi perhatian untuk tidak dilanggar
c.
Perlu mencantumkan kompensasi untuk keterlambatan
pembayaran
d.
Perlu dicantumkan ketentuan tentang batas
keterlambatan dalam pembayaran dengan
sanksi :
•
Penyedia
Jasa menghentikan kegiatan dan segala risiko ditanggung
Pengguna Jasa
4)
Penyelesaian sengketa
Perlu
dicantumkan klausul tentang penyelesaian sengketa :
a.
Penyelesaian melalui BANI, atau melalui arbitrasi
dan menggunakan aturan BANI, atau
b. Penyelesaian
dengan mediasi (melalui mediator) atau dengan konsiliasi (melalui konsiliator),
atau
c.
Penyelesaian melalui Pengadilan Negeri
5.
PETUGAS YANG HARUS MEMAHAMI KONTRAK
a. Periode Pra Kontrak :
•
Petugas
yang duduk di Tim Penghitungan Tender di Cabang & Kantor Pusat
b. Periode Pelaksanaan Kontrak :
i.
Direktur
Operasi / Tehnik (PJT)
ii.
Manager
Pengendalian
iii.
Kepala
Proyek / Site Manager
iv.
Staf
Tehnik Proyek
C. K L A I M
Klaim adalah bentuk permintaan, atau tuntutan, yang diajukan oleh salah
satu pihak dalam suatu perjanjian kepada pihak lainnya berupa pembayaran, atau
ganti rugi, atau tambahan waktu, atau kompensasi atas timbulnya hak dari satu
pihak terhadap pihak lainnya, atau atas kesalahan memenuhi kontrak oleh salah
satu pihak.
Dalam hal timbul kejadian merugikan diluar kekuasaan para pihak, maka :
•
Bila ada aturan dalam
kontrak, harus diikuti
•
Bila tidak
ada aturan dalam kontrak, perlu disepakati cara penanganannya
Terdapat dua kelompok klaim
1.
Klaim yang dasar pengajuannya ada dalam kontrak (contractual
claim)
•
klaim biaya perubahan pekerjaan
•
klaim biaya dan waktu atas penundaan penyerahan
lahan
2.
Klaim yang dasar pengajuannya tidak tercantum
dalam kontrak (non contractual claim)
•
klaim kenaikan kurs mata
uang asing
•
klaim biaya dan waktu atas penghentian pekerjaan
oleh alasan yang bukan kesalahan kontraktor
PROSES KLAIM
1.
Setiap “kesalahan” Pihak I dikonfirmasi secara tertulis
2.
Bila harus mengerjakan diluar lingkup
pekerjaan: diminta instruksi/konfirmasi
tertulis
3.
Saat
melaksanakan pekerjaan butir
1) dan 2), dibuat surat pemberitahuan secara rinci
(kapan, berapa lama, alat apa, material apa, tenaga kerja berapa, dan lain-lain)
4.
Buat foto dokumen sebelum, selama dan selesai
pelaksanaan
5.
Setelah pekerjaan selesai,
buat konfirmasi atau Berita Acara
6.
Pengajuan klaim dibuat jangan sampai terlambat,
karena posisi tawar akan lemah
7.
Berkas pengajuan klaim disusun lengkap, akurat,
jelas, menarik
8.
Diupayakan kondisi yang baik/kondusif, berupa :
a.
kinerja pelaksanaan selalu dibuat baik
b.
hubungan interpersonal
dengan Pihak I dijaga baik
c.
suasana perundingan tetap hangat & bersahabat
9.
Hasil perundingan dibuat formal
D. KETERKAITAN KONTRAK
DENGAN PERATURAN PERUNDANGAN
-
Ketentuan-ketentuan dalam
dokumen kontrak tidak dibenarkan bertentangan dengan Peraturan Perundangan
-
Bila terdapat yang
bertentangan: ketentuan tersebut batal demi hukum
-
Bila terdapat hak satu pihak (kewajiban pihak
lain) tidak tercantum tetapi dibenarkan peraturan per-undangan, maka hak tersebut
memenuhi syarat untuk dituntut
1.
Ketentuan tentang kegagalan Bangunan
-
UU. No. 18
Tahun 1999 tentang
Jasa Konstruksi, pasal 25, 26, 27, 28
-
Peraturan Pemerintah No. 29
Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi pasal 34 s/d 48
2.
Ketentuan tentang Peran Masyarakat
-
UU. No. 18 Tahun 1999
tentang Jasa Konstruksi, pasal 29, 30
3.
Kegagalan Bangunan
-
keadaan tidak berfungsinya bangunan, sebagian
atau keseluruhan, dari segi teknis, manfaat, K – 3 atau keselamatan umum
-
bisa karena kesalahan dari Penyedia Jasa
(Pelaksana Konstruksi, Perencana Konstruksi, dan Pengawas Konstruksi) atau Pengguna Jasa
Langkah preventif penting :
-
Bila
lingkungan bangunan ( tanah, air, cuaca, beban
dll) mempunyai kondisi yan memungkinkan bangunan berubah/deformasi,
maka dalam BA Penyerahan Pekerjaan diberi catatan bahwa bila hal itu terjadi
bukan tanggung jawab Penyedia Jasa
4.
Peran Masyarakat sesuai UU. No. 18/1999 Pasal 29 :
a.
Masyarakat berhak untuk :
i.
melaksanakan pengawasan
untuk mewujudkan tertib pelaksanaan Jasa Konstruksi
ii.
memperoleh
penggantian yang layak
atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan Jasa Konstruksi
b.
Masyarakat
berkewajiban
i.
menjaga ketertiban dan
memenuhi ketentuan yang berlaku
dibidang pelaksanaan Jasa Konstruksi
ii.
turut mencegah terjadinya
pekejaan konstruksi yang membahayakan kepentingan umum.
Masyarakat bisa memberikan kritik, usulan, protes, pernyataan curiga
sampai tuduhan
c.
Sebagai antisipasi, agar diupayakan :
i.
Pelaksanaan pekerjaan
mengikuti ketentuan-ketentuan
dalam kontrak
ii.
Interaksi dengan
masyarakat sekitar dilakukan dengan baik
iii.
Tetap menjaga lingkungan sekitar proyek dalam keadaan baik
E. PENGAKHIRAN KONTRAK
Kontrak konstruksi berakhir bila :
a.
Pelaksanaan
kontrak selesai s/d
penyerahan terakhir, dan semua
kewajiban dan hak masing-masing telah diselesaikan,atau
b.
Dilakukan
pemutusan kontrak oleh salah satu
pihak oleh suatu
sebab sesuai kontrak,
dan semua kewajiban
dan hak yang
timbul pada masing-masing pihak
telah diselesaikan, atau
c.
Dilakukan pemutusan kontrak atas kesepakatan para
pihak sesuai kontrak, dan semua kewajiban dan hak yang timbul pada
masing – masing pihak telah diselesaikan
F. URUTAN KEKUATAN / PRIORITAS DOKUMEN
Bila terdapat
hal-hal yang bertentangan / tidak sama pada satu dokumen gengan dokumen
lainnya, umumnya berlaku :
Dokumen yang
lebih akhir adalah yang lebih kuat / mengikat untuk dilaksanakan
Dalam hal tidak
ditentukan, urutan prioritas untuk dilaksanakan berdasarkan urutan adalah :
1.
Instruksi tertulis Pengawas/Wakil Pemilik Proyek
2.
Kontrak Adendum
3.
Surat Perjanjian dan Syarat-syarat Perjanjian
4.
Surat Perintah Kerja, Surat Penunjukan
5.
Berita Acara Negosiasi
6.
Berita Acara Klarifikasi
7.
Berita Acara Aanwijzing/Risalah Rapat Penjelasan
8.
Syarat-syarat
Administrasi
9.
Spesifikasi/Syarat Tehnis
10. Gambar Rencana
Detail
11. Gambar Rencana
12. Rincian Nilai
Kontrak
G.
FORMAT STANDAR KONTRAK
Meskipun di Indonesia belum ditetapkan suatu standar kontrak, tetapi
sebagai referensi dapat digunakan antara lain :
a.
Standar kontrak dari
FIDIC (Federation Internationale Des
Ingeuneurs Conseils) atau International
Federation of Consulting Engineers.
b.
Standar kontrak dari
JCT (Joint Contract Tribunal)
H.
BENTUK KONTRAK
Terdapat beberapa jenis bentuk kontrak dalam jasa konstruksi, tetapi yang
banyak ditemui adalah bentuk kontrak :
a.
Kontrak Lump Sum (Lump Sum Contract)
- Kontrak Lump Sum nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan pada
lingkup/scope pekerjaan, baik
menyangkut kuantitas maupun kualitasnya
- Kuantitas pekerjaan pada RAB hanya dipakai sebagai dasar perhitungan
dalam penawaran, dan pembayaran prestasi pekerjaan, sedangkan risiko kekurangan
kuantitas atau kelebihan kuantitas
menjadi tanggung jawab Pihak II/kontraktor
b.
Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)
- Kuantitas pekerjaan dihitung bersama oleh kedua pihak berdasarkan keadaan
lapangan, tetapi harga satuan pekerjaan tidak berubah
- Dalam penawaran, kuantitas pekerjaan ditetapkan oleh Pihak I untuk dasar
perhitungan harga penawaran.